¿Qué cláusulas abusivas debes evitar al contratar tu hipoteca?

Comprar una propiedad solo debería ser motivo de alegría.

Quiere decir que estás creciendo a nivel profesional o que tus metas personales se están cumpliendo.

Sin embargo, contratar una buena hipoteca puede ser toda una odisea y es normal que te asalten pensamientos de este estilo:

• No quiero correr el riesgo de perder mi casa por no entender lo que firmo.
• Tengo la sensación de que me están haciendo pagar de más.
• Necesito hacer las cosas bien para no tener problemas con el banco en el futuro.

Estos miedos son seguramente fruto de los casos de cláusulas abusivas que has visto en las noticias, leído en el periódico o te han contado familiares y conocidos que han pasado por este mal trago.

Gracias a las regulaciones de los últimos años, cada vez se dictan más sentencias a favor de personas hipotecadas que han sido víctimas de estas cláusulas abusivas.

En cualquier caso, siempre es mejor prevenir que curar.

Por este motivo, queremos ayudarte a evitar las cláusulas hipotecarias más peligrosas.

Cláusulas hipotecarias abusivas o peligrosas

Empecemos por el principio.

Una cláusula abusiva es una condición del contrato hipotecario establecida por una de las dos partes de manera individual y en contra de la buena fe.

Es decir, cuando el banco no actúa de forma transparente y provoca un daño en la persona hipotecada (por ejemplo, pagar dinero de más)

Actualmente, estas prácticas están condenadas por la legislación española, por lo que puedes reclamarlas o solicitar su nulidad.

Vamos a ver cuáles son las más comunes.

Cláusulas suelo

Seguro que has oído hablar de ella, pero no sabes qué es exactamente.

Te ponemos en contexto…

A grandes rasgos, hay dos tipos de hipoteca:

• Hipoteca a interés fijo: todos los meses pagas una cantidad fija de intereses.
• Hipoteca a interés variable: la cantidad de intereses cambia en función de diversos factores, como el euríbor.

La cláusula suelo afecta a la segunda clase porque establece un tipo de interés mínimo que los bancos no suelen comunicar con transparencia a la persona hipotecada.

Esto les beneficia porque los bancos cobran una cantidad más elevada de lo debido en caso de que los intereses caigan en picado.

Presta atención a conceptos como el suelo, el tipo de interés mínimo o el límite de la variabilidad en tu contrato para evitar pagar más de la cuenta.

Sigamos…

Cláusulas de vencimiento anticipado

Esta cláusula suele aparecer al final de todos los contratos hipotecarios. Permite al banco rescindir unilateralmente el contrato y embargar la vivienda si el titular no paga la hipoteca.

En función del contrato, esta cláusula se rige por condiciones diferentes.

¿Por qué ha sido objeto de debate tanto tiempo?

Porque algunos bancos han recurrido a este epígrafe para cancelar los contratos a falta de un único pago.

Sin embargo, en la ley hipotecaria que hay en vigor desde 2019, se limitan los casos en los que el banco puede resolver el contrato hipotecario por su propia cuenta:

• Si el impagado tiene lugar en la primera mitad de la hipoteca y supera el 3 % del capital concedido o 12 cuotas mensuales.
• Si el impagado tiene lugar en la segunda mitad de la hipoteca y supera el 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales.

Ahora que conoces este apartado, no olvides preguntar por él y revisarlo muy bien cuando lo consultes con tu entidad bancaria.

Gastos de hipoteca

Por último, la cláusula de la que más se han aprovechado los bancos.

Hasta que en 2015 el Tribunal Supremo sentenció que era abusivo, los bancos exigían que los clientes se hicieran cargo de todos los gastos derivados de la hipoteca: notaría, registro, tasación, impuestos, etc.

Esto era llamativo porque el primer interesado en tener cubiertos esos gastos para proceder a la hipoteca era la propia entidad bancaria.

Puesto que el reparto de estos gastos era desigual e incurría en una desigualdad, desde 2019 se establece que el banco ha de hacerse cargo de ellos (a excepción de la tasación, que sí corre a cuenta del hipotecado).

Ahora que sabes esto, presta atención a los costes que te hacen asumir.

¿Cómo evitar cláusulas hipotecarias abusivas?

Ahora que ya sabes cuáles son las cláusulas abusivas más comunes, queremos darte unos consejos para contratar una buena hipoteca sin sorpresas.

1. No te quedes con el primer banco que encuentres.

Por lo general, no es necesario que contrates la hipoteca en el mismo banco donde tienes la cuenta de ahorros. Explora todas las opciones posibles y pregunta todas las dudas que tengas a la persona responsable.

2. Fíjate en los intereses.

Como te decíamos, hay hipotecas a interés fijo y variable. Fíjate bien en las condiciones para que los intereses se adecúen a ti y puedas hacer frente a los gastos en el futuro.

3. Utiliza un simulador de hipoteca

La mayoría de entidades bancarias tienen simuladores de hipoteca. Es decir, programas que te calculan de forma aproximada el importe que te prestan, los intereses que tienes que pagar, las cuotas mensuales.

Échales un ojo para tener una idea.

Pero ten cuidado: la mayoría no suelen incluir los gastos derivados.

Consulta con especialistas las cláusulas de tu hipoteca

Si no estás seguro de si te están haciendo pagar más por tu hipoteca, ponte en contacto con nosotros.

Estamos especializados en derecho bancario, así que revisaremos tu caso y te asesoraremos de forma personalizada.

También puedes contactarnos si tienes una hipoteca en marcha desde hace años y ahora te has dado cuenta de que algunas cláusulas son abusivas. Consúltanos y te diremos sin compromiso si puedes reclamar.